Escucho en una conversación entre amigos el caso de una empresa que había concertado un arrendamiento de un local, con vistas a ampliar sus actividades, pero la pandemia ha frustrado sus ilusiones de expansión, así que tiene el local vacío. El arrendatario ha oído hablar de la cláusula rebus sic stantibus, antes una total desconocida para los legos, pero ahora en boca de todos: una cláusula que estaría implícita en todo contrato y que autoriza a pedir su resolución (o al menos modificación) cuando el acuerdo se celebró a la vista de ciertas cosas (en este caso un panorama económico), éstas cambian por sucesos extraordinarios e imprevisibles (como es sin duda la crisis derivada del coronavirus) y ello causa un desequilibrio radical entre las prestaciones de las partes. Sobre esta base, mi amigo, que es buen chico, ha propuesto al arrendador abandonar el local y pagar como indemnización el 50% de la renta pendiente (5 años), que no es moco de pavo. Pese a todo, el arrendador se niega a negociar. Con lo cual el arrendatario asume que tendrá que acudir Juez, para que declare lo procedente.
Le cuento que, en efecto, ésta es una posibilidad. Ciertamente, el propio legislador ha puesto clavos en ese camino, pues el RD-Ley 15/2020 invocó la cláusula rebus para dar árnica a los arrendatarios de locales, pero lo hizo con muchas restricciones, tanto para acceder a los beneficios como en el alcance de los mismos, con lo cual era razonable preguntarse si, cuando el propio legislador establecía estas trabas, debían los tribunales abrir más la mano. Sin embargo, parece que se abre paso la idea de que sigue siendo posible una aplicación judicial de la rebus, lo cual me parece correcto y a lo mejor lo abordo en otro comentario, como también la polémica que ha surgido entre los civilistas sobre si (en los casos de suspensión de la actividad y cierre imperativo) es la rebus sic stantibus el único remedio disponible o existe fuerza mayor que afecta al arrendador. (Vid. al respecto este post del profesor Fernando Pantaleón).
Dando por hecho, pues, que cabe invocar la cláusula de marras, le planteo a mi amigo acogerse a la rebus, pero de otra forma: intentar subarrendar el local, lo cual al parecer es factible, porque hay otra empresa interesada. Le advierto que el arrendador tendría derecho a elevar la renta un 10% o un 20% (según estemos bien ante subarriendo parcial o bien ante subarriendo total o traspaso). Pero aun así, los números salen: si mi amigo cubriera la diferencia entre la renta (más barata) que pagaría el subarrendatario y la pactada en el contrato, incluso elevada, seguiría teniendo un quebranto muy inferior al que resultaría de abonar el 50% con el que contaba.
Hacerlo por las bravas parece arriesgado, porque el contrato 1º prohíbe al arrendatario subarrendar y 2º le obliga expresamente, en caso de desistimiento o resolución a él imputable (por ejemplo, como castigo por subarrendar), a pagar todas las rentas hasta el vencimiento del plazo de duración. Más prudente sería demandar y solicitar una medida cautelar, ya fuera la de reducción de la indemnización por salida, como él pretendía, o la de autorización provisional para subarrendar... No obstante, la medida cautelar no garantiza que le den a uno la razón en sentencia y será difícil traerse al subarrendatario sin garantizarle daños y perjuicios en el caso de que se viera desahuciado antes de tiempo. Aun así, yo me tiraría a la piscina, le digo, pues me parece que la propuesta es muy equitativa y el riesgo de fracaso remoto.
No obstante, mis contertulios son en su mayoría ingenieros y por eso (como decía, con su fino humor gaditano, mi primer jefe) saben más Derecho que un registrador de la propiedad. Así que su respuesta es unánime y categórica: ¡eso de subarrendar es imposible, pues está prohibido en el contrato y sería "ilegal"!
La reacción es digna de estudio. Adviertan que el punto de partida es que mi amigo confía en que el Juez le reduzca la renta un 50%, gracias a la ahora famosa rebus, pero no se atreve a subarrendar porque eso sería "ilegal", lo cual a su modo de ver es una barrera infranqueable, que corta toda discusión. Como muchos profanos (y hasta no profanos), tiene una visión binaria de la ilegalidad: 0 o 1, blanco o negro, legal o ilegal. Lo cierto, sin embargo, es que "legal" es un concepto huero de significado, si no se especifican las consecuencias de la infracción. En realidad, no hay una ilegalidad sino todo una gama de ellas, en función de la gravedad de la sanción. Ciertamente, en la dogmática jurídica se trata de establecer una línea de corte dentro de ese espacio, distinguiendo entre deberes (que serían incondicionados) y cargas (que solo advierten del peso que se debe arrostrar si se opta por una posibilidad). En puridad, sin embargo, todo son cargas, lo que sucede es que en ciertos casos su peso es tan grande (verbigracia, prisión permanente) que no estamos dispuestos a soportarlo en ningún caso, mientras que en otros es tan ligero (como cuando las multas son muy inferiores al beneficio que reporta una actividad) que nos fumamos un puro con la prohibición. Tomando un símil de la propia física, diría que las ilegalidades son en realidad, como las frecuencias, un "espectro de cargas", desde las más altas (que dañan los tejidos) hasta las más bajas (que nos atraviesan sin que nos enteremos).
Pues bien, cuando es la Ley la que establece las cargas, se espera que sea justa y respete el principio de proporcionalidad, asignando las más pesadas a los comportamientos más nocivos para el interés general. Sin embargo, cuando entramos en el ámbito de los disponible, la Ley se aparta y todo lo fía a la autonomía de la voluntad, al libre pacto entre las partes, siempre que éstas sean iguales. Es lo que hace aquí la Ley de Arrendamientos Urbanos: como dice el brocardo, stat pro ratione voluntas; léase, aquí manda la voluntad y la razón se retira a sus cuarteles de invierno.
Ahora bien, cuando sobrevienen circunstancias excepcionales como las que nos ocupan, lo que hace la Ley (a través de la cláusula rebus) es ordenar el regreso de la razón. Ahora el tema debe resolverse con arreglo a la equidad, lo cual no significa capricho e incertidumbre, pues ahí están los principios generales del Derecho para ofrecer orientaciones objetivas.
En este sentido, lo primero es acudir al deber de mitigar el daño, que afecta a las dos partes de toda controversia. Esta es una exigencia de la buena fe y, además, una astucia que abre una avenida para negociar una posible transacción. Los acuerdos siempre serán más fáciles si se vislumbra un win-win. Ahora bien, si se quiere repartir valor, lo primero es empezar por no destruirlo, por no cegar la fuente de riqueza: en este caso, mantener el local en uso, ofreciéndoselo a quien lo puede rentabilizar. Sentado lo anterior, hay que plantearse si, de todas formas, el arrendador cuenta con motivos razonables para oponerse a un subarriendo. En circunstancias normales, razonable será, como decía, lo que libérrimamente acuerden las partes y nada impide que se admita el puro criterio subjetivo y caprichoso del arrendador. Pero en un entorno dramático como el que nos rodea, es justo y necesario objetivar el criterio: si el subarrendatario que se trae al local realiza una actividad honesta, que no choca con los Estatutos de la comunidad donde se ubica el inmueble, ni provoca tampoco conflictos sociales y si además mi amigo continúa garantizando el pago, no parece que el arrendador tenga motivos admisibles para oponerse a esta solución.
Este sería pues mi consejo: concertar la operación con el subarrendatario, ofrecerlo razonadamente al arrendador y si no acepta, demandarle, con solicitud de la medida cautelar; probablemente, si estuviera bien asesorado, el arrendador acabaría transigiendo. Lo deseable, empero, para evitar esta batallas, habría sido que, entre las medidas legislativas derivadas de la pandemia, se hubiera probado alguna como ésta, permitiendo los subarriendos/traspasos, salvo causa justa, diga lo que diga el contrato e incluso suspendiendo el derecho a la elevación de la renta, en tanto dure esta situación atípica.
